용도변경에 건축도면이 필요한 이유

도면은 “지금 상태”를 증명하는 자료입니다

용도변경 심사는 바꾼 뒤의 용도가 요구하는 건축기준을 충족하는지 보는 절차입니다. 그러려면 먼저 현재 상태가 어떤지 확정해야 합니다. 도면이 그 역할을 합니다.

도면으로 확인하는 것은 대체로 면적, 실 구성, 피난 동선, 방화구획, 계단과 출입구의 위치, 주차 관련 사항입니다. 이 값들이 확정되어야 변경 후 기준과 비교할 수 있습니다.

특히 면적은 절차 자체를 가르는 변수입니다. 앞서 본 것처럼 변경 부분의 바닥면적 합계가 100㎡ 이상인지, 500㎡ 미만인지에 따라 사용승인 여부가 달라지기 때문입니다(건축법 제19조 제5항).

도면이 없어도 상담은 시작할 수 있습니다

도면이 없다고 해서 검토를 못 하는 것은 아닙니다. 주소만 있으면 건축물대장과 공부 자료로 1차 검토를 진행할 수 있습니다. 확인 순서는 대체로 다음과 같습니다.

• 건축물대장에서 용도·면적·층별 현황과 위반 여부 확인
• 준공 시기 도면이 관할 행정청에 보관되어 있는지 조회
• 건물 관리주체나 이전 소유자가 보관 중인 도면이 있는지 확인
• 그래도 없으면 현장 실측 후 현황도면 작성

오래된 도면과 현재 상태가 다를 때

준공 도면이 있어도 그동안 내부 공사로 실 구성이 바뀌어 있는 경우가 많습니다. 이때는 도면이 있다는 사실보다 도면과 현재 상태가 일치하는지가 중요합니다.

차이가 크면 그 자체가 무단 변경으로 볼 여지가 있는지부터 확인해야 합니다. 도면과 현황이 다른 상태로 신청했다가 현장 확인 단계에서 문제가 드러나면 오히려 일정이 더 길어집니다.

어떤 도면을 말하는 건가요

“도면”이라고 하면 보통 평면도 한 장을 떠올리시지만, 용도변경 검토에서 쓰이는 도면은 목적에 따라 여러 종류입니다. 모두 필요한 것은 아니고, 바꾸려는 용도와 규모에 따라 달라집니다.

실측이 필요한지 판단하는 기준

현장 실측이 반드시 필요한 것은 아닙니다. 저희가 실측을 권하는 경우는 대체로 다음과 같습니다.

• 도면이 전혀 없고 행정청 보관본도 확인되지 않는 경우
• 도면은 있으나 내부 구조가 크게 바뀌어 있는 경우
• 면적이 사용승인 기준선(100㎡·500㎡) 부근이라 정확한 산정이 필요한 경우
• 내력벽 여부를 확정해야 대수선 해당 여부가 갈리는 경우
• 증축이나 무단 변경으로 보이는 부분이 있어 현황 확정이 먼저인 경우

자주 묻는 질문