용도변경 허가, 신고, 기재사항변경의 차이

시설군 번호가 작아지면 허가, 커지면 신고

건축법 제19조 제4항은 건축물의 용도를 9개 시설군으로 나누고 번호를 붙였습니다. 이 번호의 이동 방향이 절차를 정하는 기준입니다.

번호가 더 작은 시설군(상위군)으로 바꾸면 허가 대상이고, 번호가 더 큰 시설군(하위군)으로 바꾸면 신고 대상입니다(같은 조 제2항). 규제 강도가 높은 쪽으로 갈수록 심사를 엄격하게 한다는 취지입니다.

네 갈래로 나뉩니다

실무에서는 다음 네 가지로 구분해 접근합니다. 어느 쪽인지에 따라 준비 서류와 기간, 비용이 모두 달라집니다.

같은 시설군인데 예외인 다섯 업종

표만 보면 근린생활시설군 안에서의 변경은 모두 기재내용 변경으로 끝날 것 같지만, 실무에서 가장 자주 걸리는 예외가 여기에 있습니다.

제1종과 제2종 근린생활시설 사이의 변경은 원칙적으로 기재사항 변경 대상이지만, 다음 다섯 업종으로 바꾸는 경우에는 예외적으로 용도변경 절차를 밟아야 합니다.

• 단란주점
• 유흥주점
• 안마시술소
• 노래연습장
• 고시원

주택에서 근린생활시설로 바꿀 때의 발코니 함정

현장에서 자주 나오는데 미리 알기 어려운 항목이 하나 있습니다. 발코니 면적의 처리 방식입니다.

주택은 발코니 면적을 연면적에서 제외하지만, 근린생활시설처럼 주택이 아닌 용도는 발코니 면적을 산입합니다. 같은 공간인데 용도가 바뀌면서 장부상 면적이 늘어나는 상황이 생길 수 있다는 뜻입니다.

면적이 늘어나면 단순한 용도변경이 아니라 증축과 용도변경이 함께 진행되는 형태가 될 수 있습니다. 절차와 비용, 기간이 모두 달라지므로 주택에서 근생으로 바꾸는 계획이라면 이 부분을 먼저 확인해야 합니다.

면적에 따라 사용승인이 따라붙습니다

허가나 신고 대상인 용도변경에서 변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 100㎡ 이상이면 사용승인 절차가 준용됩니다(건축법 제19조 제5항).

다만 같은 항 단서에 따라, 바닥면적 합계가 500㎡ 미만이면서 대수선에 해당하는 공사를 수반하지 않는 경우에는 사용승인을 받지 않아도 됩니다. 정리하면 100㎡ 이상이라도 500㎡ 미만이고 대수선이 없으면 사용승인이 면제되는 구조입니다.

면적 기준은 “변경하려는 부분”의 바닥면적 합계로 봅니다. 건물 전체 연면적이 아니라 이번에 용도를 바꾸는 부분을 기준으로 계산한다는 점을 헷갈리기 쉽습니다.

신고인데 왜 반려되나요

“신고니까 접수만 하면 되는 것 아닌가”라는 질문을 자주 받습니다. 그렇지 않습니다.

대법원은 용도변경 신고가 변경하려는 용도의 건축기준에 적합하다면 행정청이 관계 법령에 없는 다른 사유를 들어 수리를 거부할 수 없다고 보면서도(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005두17201 판결), 관계 법령이 정한 다른 제한 사유에 저촉된다면 수리를 거부할 수 있다고 판단했습니다(대법원 2018. 6. 19. 선고 2015두43117 판결).

즉 건축법상 기준을 맞추는 것만으로는 부족하고, 용도지역 제한이나 지구단위계획 같은 다른 법령의 제한까지 함께 충족해야 신고가 수리됩니다.

자주 묻는 질문