용도변경과 함께 확인하는 대수선 여부

주요 구조부를 건드리는 공사인지가 갈림길입니다

대수선은 기둥, 보, 내력벽, 주계단처럼 건축물의 주요 구조부나 외부 형태를 일정 범위 이상 수선·변경하는 공사를 말합니다. 용도변경 공사가 여기에 해당하는지에 따라 절차가 한 단계 늘어납니다.

반대로 비내력벽을 철거하는 정도는 대수선에 해당하지 않습니다. 다만 “이 벽이 내력벽인가 아닌가”는 눈으로 판단할 수 없습니다. 구조도면과 현장 확인이 필요하고, 애매하면 구조 검토를 거쳐야 합니다.

대수선이 붙으면 사용승인이 따라옵니다

건축법 제19조 제5항은 허가·신고 대상 용도변경 중 변경 부분의 바닥면적 합계가 100㎡ 이상인 경우 사용승인 절차를 준용하도록 하면서, 500㎡ 미만이고 대수선을 수반하지 않으면 면제하고 있습니다.

이 단서를 뒤집어 보면 이렇게 됩니다. 면적이 500㎡ 미만이어서 원래는 사용승인이 면제될 상황이라도, 대수선에 해당하는 공사가 함께 들어가면 사용승인을 받아야 합니다.

신고대로 했어도 사용승인이 거부될 수 있습니다

대법원은 용도변경 신고 내용대로 공사를 했더라도 그 신고 내용에 건축 관련 법규를 위반하는 부분이 있었다면 행정청이 사용승인을 거부할 수 있다고 판단했습니다(대법원 2006. 1. 26. 선고 2005두12565 판결).

신고가 수리되었다는 사실이 “이대로 하면 문제없다”는 보증은 아니라는 뜻입니다. 그래서 신고 단계에서 기준 충족 여부를 정확히 검토해 두는 것이 결국 시간과 비용을 줄이는 길입니다.

이 벽이 내력벽인지 어떻게 아나요

가장 확실한 방법은 구조도면을 확인하는 것입니다. 구조도면에 내력벽으로 표기되어 있으면 그대로 보면 됩니다.

구조도면이 없다면 건축물의 구조 형식부터 봅니다. 철근콘크리트 벽식 구조라면 벽 자체가 하중을 받는 경우가 많고, 라멘(기둥·보) 구조라면 기둥과 보가 하중을 받으므로 벽은 비내력벽인 경우가 상대적으로 많습니다. 다만 이는 경향일 뿐 개별 건물에서 그대로 적용되지는 않습니다.

두께나 두드렸을 때의 소리로 판단하는 방법이 인터넷에 돌아다니지만, 이것만으로 철거를 결정해서는 안 됩니다. 마감 두께 때문에 실제 벽체 두께를 알기 어렵고, 조적벽이 하중을 나눠 받고 있는 경우도 있습니다. 판단이 서지 않으면 구조 검토를 거치는 편이 결과적으로 저렴합니다.

대수선이 확인되면 달라지는 것

대수선에 해당한다고 확인되면 절차와 일정, 비용이 함께 움직입니다. 미리 알고 있으면 계획을 조정할 수 있습니다.

• 사용승인 절차가 추가되어 전체 기간이 늘어납니다
• 구조 안전에 관한 검토 자료가 필요할 수 있습니다
• 공사 완료 후 현장 검사를 거쳐야 하므로 공정 관리가 중요해집니다
• 설계·감리 관련 업무 범위가 넓어져 용역비가 올라갑니다
• 공사 범위를 조정해 대수선을 피하는 대안을 검토할 여지가 생깁니다

자주 묻는 질문